Fundos de Fundos Imobilários - Parte VI da série FII

No artigo A vantagem da diversificação apresentamos os prós e os contras da aquisição de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) quando comparamos com a compra direta de um imóvel. Só pra lembrar, adquirindo um FII o investidor evita aborrecimentos com inquilinos ou imobiliárias, não precisa pagar o IPTU sobre a propriedade do imóvel e tampouco o IR pelo aluguel recebido. A compra do FII também reduz os riscos de vacância, inadimplência e liquidez.

Mas, como explicamos no artigo Quais as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário – FII, os FII podem ser classificados como: FII de Renda e Aluguel, Fundos de Desenvolvimento Imobiliário, Fundos de Investimento em Títulos Imobiliários. Para complicar, cada uma das categorias acima pode ser subdividida em outras subcategorias. Por exemplo, os FII de Renda e Aluguel por vezes adquirem várias salas comerciais, já outros FII adquirem lojas de shopping centers. São comuns os FII que adquirem agências e, por fim, há também os FII que adquirem um único imóvel, para alugar para um único cliente, tal como o exemplo do FII que constrói e aluga um único prédio voltado à instalação de um hospital, tal como o exemplo do artigo A vantagem da diversificação.

Diante de tanta diversidade, surge uma quarta categoria de FII, que pode ser uma alternativa interessante, os Fundos de FII.

Os Fundos de FII são adquirem e vendem livremente cotas de outros FII, utilizando uma lógica semelhante à lógica dos fundos de fundos em renda fixa ou renda variável, ou seja, o gestor do fundo de fundos adquire as cotas dos FII que consideram abaixo da cotação justa e vendem as cotas dos fundos que consideram sobrevalorizados. Desta forma, o gestor do fundo de fundos pode transitar livremente entre os FII, independentemente de sua classificação.

Para quem quer formar uma carteira de longo prazo e se preocupa com a diversificação, visando diminuir o risco, os Fundos de FII podem ser uma boa solução. A formação de um portfólio diversificado demanda tempo e dinheiro, requer estudo e um acompanhamento minucioso do mercado. Para quem não tem tempo e/ou não queira estudar este mercado, os Fundos de FII podem ser uma alternativa, pois seu portfólio já é diversificado por natureza.

Assim, um fundo de fundos em FII ora pode estar concentrado em FII de Renda e Aluguel, ora concentrado em FII de Desenvolvimento Imobiliário, ora em FII de Investimento em Títulos Imobiliários. Assim, cabe ao gestor do fundo de fundos em FII avaliar a capacidade de gestão dos demais gestores de FII.

Importante ressaltar que este artigo é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento. Antes de efetuar seus investimentos em FII e, para melhor entendimento dos riscos e benefícios de tal modalidade de investimento, recomendamos a leitura cuidadosa dos regulamentos do FII, bem como a leitura de outros artigos sobre FII, a realização de cursos e consulta à outras fontes de informação.

Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães e Gustavo Cunha Garcia.

Outros artigos da série sobre FII:

Parte I - Quer investir em imóveis? Conheça os FII;
Parte II - Como funciona o Fundo de Investimento imobiliário (FII);
Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento imobiliário - FII?;
Parte IV - A vantagem da liquidez dos Fundos de Investimento imobiliário - FII;
Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimento Imobiliários - FII.

Fundos de Fundos Imobilários - Parte VII da série FII

No artigo A vantagem da diversificação apresentamos os prós e os contras da aquisição de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) quando comparamos com a compra direta de um imóvel. Só pra lembrar, adquirindo um FII o investidor evita aborrecimentos com inquilinos ou imobiliárias, não precisa pagar o IPTU sobre a propriedade do imóvel e tampouco o IR pelo aluguel recebido. A compra do FII também reduz os riscos de vacância, inadimplência e liquidez.

Mas, como explicamos no artigo Quais as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário – FII, os FII podem ser classificados como: FII de Renda e Aluguel, Fundos de Desenvolvimento Imobiliário, Fundos de Investimento em Títulos Imobiliários. Para complicar, cada uma das categorias acima pode ser subdividida em outras subcategorias. Por exemplo, os FII de Renda e Aluguel por vezes adquirem várias salas comerciais, já outros FII adquirem lojas de shopping centers. São comuns os FII que adquirem agências e, por fim, há também os FII que adquirem um único imóvel, para alugar para um único cliente, tal como o exemplo do FII que constrói e aluga um único prédio voltado à instalação de um hospital, tal como o exemplo do artigo A vantagem da diversificação.

Diante de tanta diversidade, surge uma quarta categoria de FII, que pode ser uma alternativa interessante, os Fundos de FII.

Os Fundos de FII são adquirem e vendem livremente cotas de outros FII, utilizando uma lógica semelhante à lógica dos fundos de fundos em renda fixa ou renda variável, ou seja, o gestor do fundo de fundos adquire as cotas dos FII que consideram abaixo da cotação justa e vendem as cotas dos fundos que consideram sobrevalorizados. Desta forma, o gestor do fundo de fundos pode transitar livremente entre os FII, independentemente de sua classificação.

Para quem quer formar uma carteira de longo prazo e se preocupa com a diversificação, visando diminuir o risco, os Fundos de FII podem ser uma boa solução. A formação de um portfólio diversificado demanda tempo e dinheiro, requer estudo e um acompanhamento minucioso do mercado. Para quem não tem tempo e/ou não queira estudar este mercado, os Fundos de FII podem ser uma alternativa, pois seu portfólio já é diversificado por natureza.

Assim, um fundo de fundos em FII ora pode estar concentrado em FII de Renda e Aluguel, ora concentrado em FII de Desenvolvimento Imobiliário, ora em FII de Investimento em Títulos Imobiliários. Assim, cabe ao gestor do fundo de fundos em FII avaliar a capacidade de gestão dos demais gestores de FII.

Importante ressaltar que este artigo é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento. Antes de efetuar seus investimentos em FII e, para melhor entendimento dos riscos e benefícios de tal modalidade de investimento, recomendamos a leitura cuidadosa dos regulamentos do FII, bem como a leitura de outros artigos sobre FII, a realização de cursos e consulta à outras fontes de informação.

Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães e Gustavo Cunha Garcia.

Outros artigos da série sobre FII:

Parte I - Quer investir em imóveis? Conheça os FII;
Parte II - Como funciona o Fundo de Investimento imobiliário (FII);
Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento imobiliário - FII?;
Parte IV - A vantagem da liquidez dos Fundos de Investimento imobiliário - FII;
Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimento Imobiliários - FII.

A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários - Parte V da série FII

Além da vantagem da liquidez, apresentada no artigo "A vantagem da liquidez do Fundo de Investimento Imobiliário (FII)", os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) possuem outras vantagens. Umas são mais intuitivas, como a despreocupação com inquilinos, inadimplência, vacância, IPTU, Impostos de transmissão, condomínios, taxas extras, manutenção do imóvel etc. Outras são menos intuitivas e merecem uma explicação mais detalhada. Neste grupo estão a possibilidade de diversificação do investimento, a oportunidade de se investir em grandes empreendimentos com pouco capital e a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos recebidos destes fundos. O foco deste post será a vantagem da diversificação.

A importância da diversificação foi tratada no post "Por que diversificar? Ou: devo colocar todos os ovos na mesma cesta?". A principal vantagem é a diminuição do risco da carteira. Os FIIs surgem como mais uma possibilidade de ativo para compor a carteira de longo prazo, aumentando a diversificação e, consequentemente, diminuindo o risco da carteira. Comparado ao investimento direto em imóveis para aluguel, os FIIs costumam ser menos arriscados. Como assim? Qual a diferença, já que estou investindo em imóveis? Para fins didáticos, faremos um exemplo prático.

Joãozinho possui R$ 100 mil disponíveis para investimento em imóveis. O seu objetivo é complementar sua renda através do aluguel. Adquirindo um imóvel a este preço, na sua região, ele estima conseguir um aluguel de, em média, R$ 500,00 mensais brutos, sem descontar a taxa da imobiliária e o IR. Além do risco de liquidez, explicado no último post, existem ainda o risco de vacância do imóvel (o tempo em que ele não está sendo ocupado) e o risco de inadimplência dos inquilinos, podendo demandar custos extras com processos judiciais. Alternativamente, Joãozinho poderia diversificar os mesmos R$ 100 mil, adquirindo cotas de diferentes FIIs. Poderia, inclusive, diversificar considerando o setor alvo do Fundo, aplicando em diferentes Fundos que investem em salas comerciais, hotéis, hospitais, shoppings, entre outros.

A diversificação é um fator importante a ser observado quando vamos escolher um FII. Existem FIIs que concentram seus recursos em um único empreendimento, voltado para um nicho específico e que será alugado para um único inquilino. Por exemplo, um fundo que possui um prédio comercial voltado para o setor hospitalar, terá uma alta exposição ao risco de inadimplência e vacância. Caso o inquilino que ocupe o imóvel saia, ele terá que encontrar outro hospital disposto a alugar seu imóvel, já que o mesmo está com toda a infra-estrutura montada para este setor. O imóvel pode passar um tempo vago, o que afetará os rendimentos do Fundo e, consequentemente, a valorização de sua cota na Bolsa. Já entre os Fundos que possuem um portfólio diversificado, distribuído entre vários imóveis e/ou inquilinos, este risco é menor. Caso uma unidade fique vaga, as outras unidades ocupadas continuam gerando rendimentos.

No caso do setor hospitalar, existe um agravante. Em caso de inadimplência, o processo de despejo é muito mais complexo. Qual o juiz que daria uma ordem de despejo para um hospital que abriga doentes, pacientes em estado terminal, crianças, idosos? O apelo social é forte, tornando o risco ainda maior neste tipo de investimento. Este risco é menor quando optamos por investir em Fundos que possuem mais de um imóvel e/ou que não dependam de poucos inquilinos. Fundos que investem em Shoppings e salas comerciais são exemplos de Fundos que possuem estas características.

Outro importante ponto a ser observado é o setor que o Fundo atua. Se Joãozinho optar por adquirir um imóvel residencial, ficará dependente do desempenho deste setor. Se houver um grande número de imóveis vagos e colocados para aluguel, na mesma região de seu imóvel, o preço do aluguel pode cair e Joãozinho pode, ainda, enfrentar dificuldade em alugar seu imóvel, que passará mais tempo vago, diminuindo seu rendimento. O mesmo vale para os FIIs. Os FIIs que concentram seus investimentos em um mesmo setor, ficará dependente do desempenho daquele setor. É importante não só diversificar entre cotas de diferentes Fundos, como também em cotas de Fundos que atuam em diferentes setores, assim como acontece com o investimento em ações.

Artigo escrito por Gustavo Garcia.

Parte I - Quer investir em imóveis? Conheça os FII's

Parte II - Como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)?
Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário - FII?

Parte IV - A vantagem da liquidez dos Fundos de Investimento Imobiliários (FII)

Leia também: 

Comprar ou alugar um imóvel?

G1: Fundo é opção para investir em imóveis sem comprar um: entenda

Por que os preços dos imóveis sobem tanto?

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ABC do Dinheiro: Bolha imobiliária

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A vantagem da liquidez dos Fundos de Investimento Imobiliários (FII) - Parte IV da série FII

No primeiro artigo da série FII’s, foram listadas algumas das principais vantagens dos FII’s sobre o investimento direto em imóveis para aluguel. Além das vantagens mais intuitivas e de fácil percepção, como a despreocupação com o inquilino, a manutenção do imóvel, ausência de impostos e encargos (ITBI, IPTU, condomínio, taxa extra), ainda existem outras importantes vantagens, com destaque para a liquidez, que será discutida, em maiores detalhes, no presente post.

Um dos principais problemas dos investimentos em imóveis é a liquidez (consulte o nosso dicionário Economês para entender melhor este conceito). Liquidez é um fator importante, que deve ser levado em consideração sempre que formos analisar qualquer tipo de investimento. A liquidez é o que nos garante uma boa saída do investimento, seja para a realização de um lucro, seja para cessar um prejuízo. É a nossa porta de saída. Em muitos casos, uma saída de emergência.

O investimento em Imóvel, em geral, é considerado um investimento de baixa liquidez. Obviamente, a liquidez varia muito de imóvel para imóvel, dependendo de fatores como localização, preço, finalidade, entre outros. Caso o investidor necessite do recurso investido em um imóvel, para cobrir uma emergência de curto prazo, poderá encontrar certa dificuldade em reaver seus recursos em tempo hábil. Isto acontece, pois não se costuma vender um imóvel de um dia para o outro. Encontrar um comprador, somado a burocracia envolvida em uma transação imobiliária, requer tempo. Tudo isso colabora para a baixa liquidez dos imóveis. Este é conhecido como risco de liquidez. Em alguns casos, a depender da urgência em se obter o recurso, pode levar o investidor a vender seu imóvel com pressa, por um valor menor do que o praticado no mercado, ou seja, menor do que ele venderia se tivesse mais tempo.

Os FII’s são constituídos, em sua grande maioria, sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Caso o investidor, que adquiriu cotas no momento do lançamento, no mercado primário, queira resgatar tal investimento, terá que recorrer ao mercado secundário, ofertando suas cotas na bolsa de valores, caso o Fundo esteja listado nela (trabalharemos apenas com os FII listados na BMFBOVESPA, que serão apresentados em um post futuro). Para que a negociação ocorra, deve haver alguém interessado em adquirir tais cotas, assim como acontece com as ações. A boa notícia é que existem diversos Fundos, sendo negociados na Bolsa, com boa liquidez. Da mesma maneira, caso investidor queira adquirir cotas de um Fundo que já esteja constituído e que já tenha ocorrido o lançamento prévio, e todas as cotas já tenham sido integralizadas, deve recorrer ao mercado secundário, a Bolsa neste caso.

A negociação de cotas no mercado secundário é um instrumento importante, pois dá liquidez a um investimento que possui baixa liquidez. A depender do volume que se deseja realizar e do Fundo, o resgate integral dos recursos pode acontecer no mesmo dia. Esta é uma grande vantagem, senão a principal, para aqueles que desejam investir em imóveis para aluguel através dos FII’s. Porém, esta liquidez também traz consigo riscos. Nada garante que o preço que se conseguirá no mercado é o “preço justo” do ponto de vista do investidor. Os preços das cotas oscilam, assim como os preços das ações, estando sujeitas a diversos riscos e as expectativas dos agentes do mercado quanto ao Fundo em si e quanto a uma série de fatores que podem alterar o preço da cota, tais como: aumento/diminuição da taxa de juros, desempenho da economia, desempenho do mercado imobiliário etc. Estes riscos serão tratados com maiores detalhes em um próximo post.

Artigo escrito por Gustavo Garcia

Parte I - Quer investir em imóveis? Conheça os FII's

Parte II - Como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)?
Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário - FII?
Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários

Leia também: 

Comprar ou alugar um imóvel?

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Como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)? - Parte II da série Fundo de Investimento Imobiliário – FII

O principal objetivo de um FII é a obtenção de retornos pela exploração de locações, vendas, arrendamentos e demais atividades do setor imobiliário. O FII, assim como os demais fundos de investimento disponíveis no mercado, é formado por cotas. Desta maneira, o administrador do Fundo determina o total do capital do mesmo, bem como o número de cotas, os valores máximos e mínimos de investimento, duração do fundo, prazo mínimo de investimento etc.

Para que possa ficar mais fácil para o leitor, utilizaremos um exemplo hipotético: suponha que “A”, administrador do nosso FII, esteja constituindo um fundo para adquirir 50% do Shopping Center X (Imóvel-alvo) ao preço total de R$ 100 milhões, com o objetivo de auferir renda através do aluguel das lojas. Desta maneira, “A” cria um FII que terá como capital R$ 100 milhões, dividido em 1 milhão cotas ao preço de R$ 100,00, onde o valor mínimo de Investimento será de 50 cotas ou R$ 5 mil e o valor máximo de Investimento será de 100 mil cotas ou R$ 10 milhões. Isto acontece no mercado primário, ou seja, esta regra funciona no momento do lançamento do FII. Em um segundo momento, ou melhor, no mercado secundário, tais restrições não se aplicam.

Joãozinho, um pequeno investidor, adquiriu, através de seu homebroker, 50 cotas do fundo, ao valor inicial de R$ 100, perfazendo um investido total de R$ 5 mil. Assim, Joãozinho é dono de uma pequena fração do Shopping Center X, tendo direito, na proporção de sua participação, a receber sua parte na distribuição do retorno auferido com o aluguel das lojas.

Agora suponhamos que os aluguéis do Shopping Center X rendam R$ 1,8 milhão por mês (líquidos de todos os encargos e despesas com o shopping). Como o fundo é dono de 50% do Shopping Center X, tem direito a R$ 900 mil. Descontada a taxa de administração e outros encargos previstos no regulamento do FII, chega-se ao valor líquido de R$ 780 mil por mês, valor este que será distribuído entre os cotistas do fundo na proporção de suas cotas. Como existem 1 milhão de cotas, o valor por cota será de R$ 0,78. Joãozinho, que possui 50 cotas, receberá, neste mês, o valor de R$ 39,00.

Parece pouco, mas, se fizermos a conta sobre o valor investido por Joãozinho, que foi de R$ 5 mil, seu retorno foi de 0,78% a.m., que é um bom retorno sobre investimento em Imóveis para aluguel. Importante lembrar que este rendimento é isento de Imposto de renda, diferentemente do que aconteceria caso Joãozinho adquirisse um imóvel e colocasse o mesmo para alugar. Aqui surge uma grande vantagem do FII sobre o investimento direto em imóveis, que discutiremos em um próximo post.

* Importante lembrar que não estamos recomendando este tipo de investimento, a intenção é apenas mostrar as diferentes alternativas de investimento disponíveis no mercado.

Artigo escrito por Gustavo Garcia e Flávio Girão Guimarães

Parte I - Quer investir em imóveis? Conheça os FII's
Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário - FII?
Parte IV - A vantagem da liquidez dos FII's
Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários

Leia também: 

Comprar ou alugar um imóvel?

G1: Fundo é opção para investir em imóveis sem comprar um: entenda

Por que os preços dos imóveis sobem tanto?

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Quer investir em imóveis? Conheça os FII's – Parte I da série Fundos de Investimento Imobiliários – FII’s

Quando se trata de investimentos, o brasileiro costuma possuir um perfil mais conservador. Crescemos ouvindo de nossos pais que investir em imóveis é um excelente negócio e sempre existe um amigo ou amigo do amigo que consegue uma boa renda alugando imóvel.

Mas, a compra de um imóvel, bem como sua locação não são transações fáceis e triviais. Ao adquirir um imóvel temos que escolher bem sua localização, por vezes financiar parte do seu valor, pagar impostos de transmissão e propriedade, arcar com condomínio, taxas-extras etc.

O aluguel, por sua vez, pode ser feito diretamente pelo proprietário do imóvel ou via imobiliária. Em ambos os casos, há uma grande chance de você ter uma bela dor de cabeça. Aluguéis atrasados, ordens de despejo, vacância e má conservação do imóvel são apenas uma pequena amostra dos problemas que podem surgir.

Para nossa sorte, existe no mercado brasileiro um produto financeiro que é indicado para quem está interessado em investir no setor imobiliário e, ao mesmo tempo, quer evitar o trabalho e os riscos descritos nos parágrafos anteriores, trata-se do Fundo de Investimento Imobiliário – FII.

Este artigo não tem a pretensão de fazer previsões acerca do futuro do mercado dos FII e, tampouco, não tem a intenção de recomendar nenhum tipo de aplicação, mas sim, apresentar uma alternativa interessante para aqueles que optam por este tipo de investimento. Inclusive, o FII pode se tornar uma boa alternativa de investimento para poupança visando a compra de um imóvel ou mesmo aposentadoria.

O FII, ao contrário do que se possa imaginar, não é nenhuma novidade. Existe desde 1993. O FII, assim como qualquer outro fundo de investimento, é formado por cotistas (grupos de investidores), como uma espécie de condomínio, e é organizado por bancos ou companhias hipotecárias. O rendimento do FII pode vir de fontes diferentes: dos aluguéis dos imóveis ou da venda de imóveis que compõem o portfólio do fundo. A escolha do administrador do fundo também é importante, pois os resultados dos investimentos dependem de sua habilidade em enxergar, no mercado imobiliário, as melhores alternativas de investimentos, bem como da sua administração em si.

Como já adiantamos no começo do artigo, existem várias vantagens do FII, em relação à compra própria de um imóvel:

1) o proprietário não precisa se preocupar com inquilinos;

2) não precisa se preocupar com a manutenção do(s) imóvel (eis);

3) não precisa se preocupar com Imposto de Transmissão, IPTU, condomínio e taxas-extras;

4) possibilidade de diversificação do investimento, não precisando colocar todo o dinheiro em um único fundo;

5) poder investir em grandes empreendimentos, tais como, shoppings centers, hospitais, prédios comerciais, agências bancárias etc.;

6) os rendimentos do FII, ao contrário dos aluguéis, são isentos de imposto de renda;

7) liquidez, pois as cotas de alguns fundos são negociadas na BMF&BOVESPA.

Mas, como todo investimento, o FII tem alguns riscos e desvantagens:

1) custos de administração, pagos através das taxas de administração, como em qualquer fundo de investimento;

2) risco de mercado (oscilação no valor da cota);

3) risco da queda nos preços dos imóveis componentes da carteira do FII;

4) risco de vacância dos imóveis;

5) risco de má administração.

Nos próximos artigos apresentaremos maiores detalhes a respeito do FII, sempre tentando fazer um paralelo entre o mesmo e o investimento direto em imóveis, para que o leitor possa fazer uma reflexão a respeito do assunto. Apresentaremos em maiores detalhes as vantagens e desvantagens, bem como os FII disponíveis, mostrando qual o melhor caminho para se investir em FII.

Até a próxima!

* Importante lembrar que não estamos recomendando este tipo de investimento, a intenção é apenas mostrar as diferentes alternativas de investimento disponíveis no mercado.

Artigo escrito por Gustavo Garcia e  Flávio Girão Guimarães

Parte II - Como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)?

Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário - FII?

Parte IV - A vantagem da liquidez dos FII's

Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários

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Comprar ou alugar um imóvel?

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