Vamos explorar um pouco os conceitos básicos da aquisição de um imóvel para investimento. Por se tratar de um assunto vasto, vamos nos ater aos conceitos básicos.
Muito se fala sobre a valorização dos imóveis nos últimos anos e, tal valorização, tem chamado a atenção de muitos investidores interessados em diversificar suas carteiras de ativos. Entretanto, a aplicação em imóveis, como qualquer investimento, deve ser precedida de uma cuidadosa análise dos riscos, benefícios, custos
de transação, custos de manutenção e tributação.
Vamos iniciar com os possíveis benefícios advindos da compra de um imóvel para investimento. O principal benefício de um imóvel é a sua valorização ao longo do tempo. Por se tratar de um ativo real (com existência física), o imóvel costuma se valorizar ao longo do tempo, superando, ou pelo menos igualando-se, a variação da inflação do período. Outro benefício possível é o aluguel do imóvel (exceto para terrenos).
Por outro lado, a aquisição e aluguel de um imóvel implica em alguns riscos, que devem ser incorporados à análise do investidor, antes de tomar a decisão pela compra ou aluguel do imóvel. Quando analisamos os riscos, temos que avaliar o potencial de valorização do imóvel que se pretende adquirir que, de forma simplista, depende de sua localização. Imóveis localizados em regiões, cidades e bairros que experimentam um crescimento econômico tendem a se valorizar. O contrário também é verdade: imóveis localizados em regiões que experimentam declínio econômico tendem a se desvalorizar.
E já que falamos em valorização, deve-se ter muito cuidado com a compra de imóveis em áreas que experimentaram valorização acelerada nos últimos anos. Assim como acontece no mercado de ações, um crescimento rápido do metro quadrado pode significar um esgotamento do potencial de valorização. Desta forma, o preço do imóvel tende a se estabilizar ou, em alguns casos, até declinar.
A compra do imóvel também implica em uma série de custos de transação e manutenção, tais como: corretagem, registros em cartório, reformas, energia-elétrica, água e esgoto e, taxas condominiais.
Também é necessário estudar a tributação aplicável aos imóveis. No momento do registro do imóvel adquirido, paga-se o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), em torno de 2% do valor de compra. Já pela propriedade, anualmente, deve-se recolher à fazenda municipal o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), que pode chegar a 1% em algumas municípios. No momento da venda, caso haja ganho de capital (preço de venda superior ao preço de aquisição), deve-se recolher o IR (Imposto de Renda), em torno de 15%.
A compra e venda de um imóvel não é algo simples e rápido, portanto, o investidor deve também considerar a liquidez, ou melhor, a falta de liquidez que decorre da aquisição de um imóvel para investimento.
Concluindo nosso artigo sobre imóveis, a compra de um imóvel para investimento pode ser um excelente negócio, mas, deve ser precedida de alguns cuidados e de muito estudo prévio, sobre os possíveis benefícios, os riscos, os custos de transação, manutenção e tributação. Aliás, tal recomendação aplica-se a qualquer modalidade de investimento.
Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.
