Como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)? - Parte II da série Fundo de Investimento Imobiliário – FII

O principal objetivo de um FII é a obtenção de retornos pela exploração de locações, vendas, arrendamentos e demais atividades do setor imobiliário. O FII, assim como os demais fundos de investimento disponíveis no mercado, é formado por cotas. Desta maneira, o administrador do Fundo determina o total do capital do mesmo, bem como o número de cotas, os valores máximos e mínimos de investimento, duração do fundo, prazo mínimo de investimento etc.

Para que possa ficar mais fácil para o leitor, utilizaremos um exemplo hipotético: suponha que “A”, administrador do nosso FII, esteja constituindo um fundo para adquirir 50% do Shopping Center X (Imóvel-alvo) ao preço total de R$ 100 milhões, com o objetivo de auferir renda através do aluguel das lojas. Desta maneira, “A” cria um FII que terá como capital R$ 100 milhões, dividido em 1 milhão cotas ao preço de R$ 100,00, onde o valor mínimo de Investimento será de 50 cotas ou R$ 5 mil e o valor máximo de Investimento será de 100 mil cotas ou R$ 10 milhões. Isto acontece no mercado primário, ou seja, esta regra funciona no momento do lançamento do FII. Em um segundo momento, ou melhor, no mercado secundário, tais restrições não se aplicam.

Joãozinho, um pequeno investidor, adquiriu, através de seu homebroker, 50 cotas do fundo, ao valor inicial de R$ 100, perfazendo um investido total de R$ 5 mil. Assim, Joãozinho é dono de uma pequena fração do Shopping Center X, tendo direito, na proporção de sua participação, a receber sua parte na distribuição do retorno auferido com o aluguel das lojas.

Agora suponhamos que os aluguéis do Shopping Center X rendam R$ 1,8 milhão por mês (líquidos de todos os encargos e despesas com o shopping). Como o fundo é dono de 50% do Shopping Center X, tem direito a R$ 900 mil. Descontada a taxa de administração e outros encargos previstos no regulamento do FII, chega-se ao valor líquido de R$ 780 mil por mês, valor este que será distribuído entre os cotistas do fundo na proporção de suas cotas. Como existem 1 milhão de cotas, o valor por cota será de R$ 0,78. Joãozinho, que possui 50 cotas, receberá, neste mês, o valor de R$ 39,00.

Parece pouco, mas, se fizermos a conta sobre o valor investido por Joãozinho, que foi de R$ 5 mil, seu retorno foi de 0,78% a.m., que é um bom retorno sobre investimento em Imóveis para aluguel. Importante lembrar que este rendimento é isento de Imposto de renda, diferentemente do que aconteceria caso Joãozinho adquirisse um imóvel e colocasse o mesmo para alugar. Aqui surge uma grande vantagem do FII sobre o investimento direto em imóveis, que discutiremos em um próximo post.

* Importante lembrar que não estamos recomendando este tipo de investimento, a intenção é apenas mostrar as diferentes alternativas de investimento disponíveis no mercado.

Artigo escrito por Gustavo Garcia e Flávio Girão Guimarães

Parte I - Quer investir em imóveis? Conheça os FII's
Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário - FII?
Parte IV - A vantagem da liquidez dos FII's
Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários

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Quer investir em imóveis? Conheça os FII's – Parte I da série Fundos de Investimento Imobiliários – FII’s

Quando se trata de investimentos, o brasileiro costuma possuir um perfil mais conservador. Crescemos ouvindo de nossos pais que investir em imóveis é um excelente negócio e sempre existe um amigo ou amigo do amigo que consegue uma boa renda alugando imóvel.

Mas, a compra de um imóvel, bem como sua locação não são transações fáceis e triviais. Ao adquirir um imóvel temos que escolher bem sua localização, por vezes financiar parte do seu valor, pagar impostos de transmissão e propriedade, arcar com condomínio, taxas-extras etc.

O aluguel, por sua vez, pode ser feito diretamente pelo proprietário do imóvel ou via imobiliária. Em ambos os casos, há uma grande chance de você ter uma bela dor de cabeça. Aluguéis atrasados, ordens de despejo, vacância e má conservação do imóvel são apenas uma pequena amostra dos problemas que podem surgir.

Para nossa sorte, existe no mercado brasileiro um produto financeiro que é indicado para quem está interessado em investir no setor imobiliário e, ao mesmo tempo, quer evitar o trabalho e os riscos descritos nos parágrafos anteriores, trata-se do Fundo de Investimento Imobiliário – FII.

Este artigo não tem a pretensão de fazer previsões acerca do futuro do mercado dos FII e, tampouco, não tem a intenção de recomendar nenhum tipo de aplicação, mas sim, apresentar uma alternativa interessante para aqueles que optam por este tipo de investimento. Inclusive, o FII pode se tornar uma boa alternativa de investimento para poupança visando a compra de um imóvel ou mesmo aposentadoria.

O FII, ao contrário do que se possa imaginar, não é nenhuma novidade. Existe desde 1993. O FII, assim como qualquer outro fundo de investimento, é formado por cotistas (grupos de investidores), como uma espécie de condomínio, e é organizado por bancos ou companhias hipotecárias. O rendimento do FII pode vir de fontes diferentes: dos aluguéis dos imóveis ou da venda de imóveis que compõem o portfólio do fundo. A escolha do administrador do fundo também é importante, pois os resultados dos investimentos dependem de sua habilidade em enxergar, no mercado imobiliário, as melhores alternativas de investimentos, bem como da sua administração em si.

Como já adiantamos no começo do artigo, existem várias vantagens do FII, em relação à compra própria de um imóvel:

1) o proprietário não precisa se preocupar com inquilinos;

2) não precisa se preocupar com a manutenção do(s) imóvel (eis);

3) não precisa se preocupar com Imposto de Transmissão, IPTU, condomínio e taxas-extras;

4) possibilidade de diversificação do investimento, não precisando colocar todo o dinheiro em um único fundo;

5) poder investir em grandes empreendimentos, tais como, shoppings centers, hospitais, prédios comerciais, agências bancárias etc.;

6) os rendimentos do FII, ao contrário dos aluguéis, são isentos de imposto de renda;

7) liquidez, pois as cotas de alguns fundos são negociadas na BMF&BOVESPA.

Mas, como todo investimento, o FII tem alguns riscos e desvantagens:

1) custos de administração, pagos através das taxas de administração, como em qualquer fundo de investimento;

2) risco de mercado (oscilação no valor da cota);

3) risco da queda nos preços dos imóveis componentes da carteira do FII;

4) risco de vacância dos imóveis;

5) risco de má administração.

Nos próximos artigos apresentaremos maiores detalhes a respeito do FII, sempre tentando fazer um paralelo entre o mesmo e o investimento direto em imóveis, para que o leitor possa fazer uma reflexão a respeito do assunto. Apresentaremos em maiores detalhes as vantagens e desvantagens, bem como os FII disponíveis, mostrando qual o melhor caminho para se investir em FII.

Até a próxima!

* Importante lembrar que não estamos recomendando este tipo de investimento, a intenção é apenas mostrar as diferentes alternativas de investimento disponíveis no mercado.

Artigo escrito por Gustavo Garcia e  Flávio Girão Guimarães

Parte II - Como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)?

Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário - FII?

Parte IV - A vantagem da liquidez dos FII's

Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários

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Aposentadoria e Tesouro Direto

Recebemos constantemente na área de comentários dos artigos do Blog ABC do Dinheiro o seguinte questionamento: onde e como investir para, no futuro, complementar a aposentadoria?

Planejar a complementação aposentadoria não é simples. Exige conhecimento, paciência ou o auxílio de um planejador financeiro profissional. Antes de qualquer coisa é necessário definir, entre outros:

• a idade na qual você pretende se aposentar;
• o período de tempo que você gostaria que usufruir sua complementação de aposentadoria depois de se aposentar;
• a renda que você gostaria de receber no período de aposentadoria;
• sua propensão (ou não) aos riscos;
• o modelo de tributação do imposto de renda que você utiliza;
• o valor estimado da aposentadoria oficial (INSS, RPPS) e por aí vai...

Investir no longo prazo é recompensador. Várias opções de investimento podem se mostrar adequadas para a complementação de renda na aposentadoria, tal como o investimento em ações, os planos de aposentadoria complementar abertos e fechados (PGBL e fundos de pensão), imóveis (e fundos imobiliários) etc.

Neste artigo, vamos reduzir o debate aos títulos públicos, ressalvando que não são as únicas opções disponíveis.

Entre os títulos vendidos no Tesouro Direto, os mais indicados para a carteira de quem quer se aposentar são as Notas do Tesouro Nacional da série B (NTN-B). O motivo pelo qual as NTN-B são apropriadas para a formação de poupanças para a aposentadoria são: 

• as NTN-B são corrigidas mensalmente pela variação do IPCA (calculado pelo IBGE). Portanto, os valores investidos não perderão para a inflação ao longo dos anos; 
• as NTN-B são vendidas com prêmio (juros), que aumentam o valor do seu investimento ao longo dos anos; 
• o Tesouro Nacional disponibiliza para venda NTN-Bs com prazos de vencimento bem dilatados, próprios para quem quer se aposentar. Por exemplo: existem NTN-Bs com vencimento em 2019, 2035 e até 2050; 
• através do Tesouro Direto, você consegue adquirir a NTN-B Principal, que é um título que não tem pagamento semestral de juros (cupom). Neste caso, você não corre o risco de ter que reinvestir, ao longo dos anos, o cupom recebido.

Em breve, falaremos mais sobre o assunto, mostrando como montar uma carteira de NTN-Bs voltada exclusivamente para a aposentadoria.

Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.

Valor da Transferência Eletrônica Disponível (TED) cai para R$ 1 mil

A partir de amanhã (22/03/2013) o valor mínimo para a realização de uma Transferência Eletrônica Disponível (TED) cai de R$ 2 mil para R$ 1 mil. Transferência de valores inferiores à R$ 1 mil são feitas através do Documento de Crédito (DOC).

A maior virtude da TED em relação ao DOC é a velocidade. A transferência entre as contas correntes se dá em poucos minutos com a TED, enquanto a transferência via DOC é realizada no dia útil seguinte.

Um pouco de história...

A TED é uma transação de transferência interbancária de valores. A TED foi instituída através da Circular do Banco Central do Brasil n.º 3.115, de 23 de abril de 2002. A TED, assim como o DOC, pode ser entre diferentes titulares ou para a mesma titularidade. Para realização desta transferência é necessário informar os dados do destinatário dos recursos (nome e CPF), além dos dados bancários (número do banco e número da conta corrente). Caso haja inconsistência nas informações fornecidas a operação não será processada e  o recurso voltará para a conta do emitente.

Tanto na TED como DOC são cobradas tarifas sobre o cliente emissor (o receptor dos recursos não paga tarifas). 

Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.

Nova página - Imposto de Renda 2013

Como já é tradição, estamos lançando uma página especial para reunir artigos, comentários, dúvidas e respostas sobre o Imposto de Renda da Pessoa Física. Nessa página, selecionaremos os artigos referentes ao IRPF 2013 publicados no Blog ABC do Dinheiro, com a disponibilização dos links para para facilitar a navegação e leitura.

A página estará disponível até o fim do prazo para a entrega da declaração, prazo esse que se encerra em 30 de abril de 2013

Para acessar à página clique aqui.

Posso perder dinheiro com títulos públicos?

Muitos investidores estão de cabelo em pé nas últimas semanas, quando viram o preço dos títulos públicos adquiridos no Tesouro Direto cair nesse início de 2013. Especialmente o preço dos títulos prefixados (LTN ou NTN-F) e dos títulos indexados ao IPC-A (NTN-B e NTN-B Principal). Tem gente que achava que isso não era sequer possível. Mas, infelizmente, é...

Como expliquei no artigo Tesouro Direto: títulos longos vs. títulos curtos, o preço dos títulos públicos, especialmente os títulos prefixados (LTN ou NTN-F) ou indexados à inflação (NTN-B e NTN-B Principal), varia diariamente de acordo com os juros de mercado. Quando os juros sobem, tal como aconteceu no mês de fevereiro, o preço dos títulos cai. Porém, quando os juros caem, tal como aconteceu ao longo de todo ano de 2012, os preços de tais títulos sobem (e subiram muito).

Isso se deve, basicamente, ao fato do preço dos títulos públicos reflete, hoje, o fluxo futuro de pagamento dos juros pagos (cupons) e do título (na data de seu vencimento), tudo isso descontado pelas taxas de juros de mercado.

Essa alteração dos preços dos títulos no curto prazo deixa muita gente preocupada. Mas, existe uma boa notícia para quem vem enfrentando com essa perda de valor nos títulos: o preço dos títulos públicos é sempre maior na data de seu vencimento. Ou seja, mesmo com alguma oscilação no curto prazo, tais títulos se valorizarão ao longo do tempo. Em resumo: não quer perder com títulos prefixados ou indexados à inflação, independente do prazo, mantenha-os até a data de seu vencimento.

Mas, cada investidor deve decidir se está disposto ou não a enfrentar tais oscilações no curto prazo, muito comum nos títulos mais longos, como expliquei no artigo Tesouro Direto: títulos longos vs. títulos curtos.

Se você não quiser enfrentar nenhuma oscilação negativa na compra de títulos públicos, no curto, médio ou longo prazo, só resta uma solução: compre títulos pós-fixados, ou seja, compre Letras Financeiras do Tesouro (LFT). Mas saiba que o rendimento desses títulos é muito baixa (igual à variação da taxa Selic, que hoje está em 7,25% ao ano).

Bem, a velha máxima em finanças é inescapável: para auferir maiores lucros é necessário se correr maiores riscos.

Como dizem os franceses: C'est la vie (é a vida).

Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.

Comprar ou alugar um imóvel?

O que você faria se tivesse R$ 1.500.000,00 para investir? Uma afortunada leitora do Blog deixou um comentário em nosso artigo Rentabilidade passada do Tesouro Direto, que gostaríamos de compartilhar com vocês:

"Agradeço a iniciativa e paciência de vocês conosco. Terei uma boa quantia para investir, mas não tenho a menor ideia onde. Por exemplo: alugo um apartamento novo em vez de comprá-lo por R$ 1.500.000,00 e invisto esse dinheiro em LTNs ou outros títulos do governo? Nesse caso, a locação é mais interessante que a compra, considerando os rendimentos?"

Como tudo em finanças a resposta é: depende.

Os preços dos imóveis no Brasil, na média, subiram muito nos últimos anos. Muita gente séria tem apontado que algumas cidades brasileiras estão vivenciando uma bolha imobiliária, ou seja, que os preços dos imóveis estariam acima do seu valor econômico. SE ISSO FOR REALMENTE VERDADE, de fato não vale a pena investir em imóveis neste momento, pois, você estaria investindo em um ativo com pouco ou nenhum potencial de valorização no curto e médio prazo.

Mas (e sempre há um mas), não é nada fácil descobrir se a tal bolha imobiliária existe ou não. Nenhum economista sério pode afirmar categoricamente isso. Mas há alguns indícios que podem evidenciar que as coisas estão fora de seu devido lugar. Um desses indícios (mas não o único) que a razão “valor do aluguel/ preço do imóvel”. Caso essa razão esteja abaixo de 0,50%, pode ser que o preço do imóvel esteja além do razoável.

Aqui em Brasília, por exemplo, encontramos apartamentos de três quartos em excelentes bairros pagando um aluguel que é, na melhor das hipóteses, equivalente a 0,25% do valor do imóvel (para fazer essa conta, basta dividir o valor do aluguel pelo valor do imóvel). No caso específico de Brasília, é possível alugar por R$ 2.500,00 ao mês imóveis que são anunciados para venda por R$ 1.000.000,00 (R$ 2.500,00 / R$ 1.000.000,00 = 0,005 = 0,5%).

Bem, os mesmos R$ 1.000.000,00 investidos hoje na mais simples aplicação financeira, a nova poupança, garante um rendimento mensal, isento de Imposto de Renda, de R$ 4.100,00 (0,41% ao mês, que equivale a 70% da Selic, que hoje está em 7,25% ao ano). Ou seja, se você for preguiçosa e não quiser investir seu tempo estudando uma melhor forma de remunerar meu dinheiro (algo que não recomendamos) e resolve aplica-lo integralmente na nova poupança, conseguirá pagar o aluguel com os rendimentos auferidos e ainda sobrará R$ 1.600,00 por mês para reinvestimento. Não lhe parece um bom negócio?

Porém, SE A TAL BOLHA IMOBILIÁRIA NÃO EXISTIR, saiba que os imóveis, no longo prazo, tendem a se valorizar e, no mínimo, a superar o valor da inflação. Algo que a nova poupança não vem garantindo.

Dito isso tudo, vamos às minhas recomendações:

Recomendação n.º 1: invista seu tempo para aprender um pouco mais sobre finanças.

Com uma bolada de R$ 1.500.00,00 na mão, certamente não faltarão palpiteiros de plantão para te “ajudar”. Vai ter muito amigo da onça dizendo para você “apostar” tudo na bolsa. Você vai encontrar vários gerentes de banco oferecendo “maravilhosos” CDBs ou então títulos de capitalização (eca!). Vai ter aquele amigo corretor de imóveis dizendo que tudo o que eu escrevi é baboseira, que bom mesmo é imóvel. Tem também aquela amiga da academia que entre um abdominal e outro lhe diz que está encantada com os tais fundos imobiliários. E o que dizer daquele parente distante, que só confia na velha e boa caderneta de poupança?

Sabe qual é o melhor investimento de todos? Invista seu tempo para aprender um pouco mais sobre as finanças pessoais, os investimentos disponíveis no mercado, suas características, seus riscos, a tributação de cada um deles etc. Não querendo puxar a sardinha para o nosso lado, o Blog ABC do Dinheiro é um excelente começo. Mas há muitas outras fontes de informação excelentes (algumas gratuitas) na internet e nas livrarias. Basta garimpar.

Recomendação n.º 2: diversifique seus investimentos.

Não invista seu rico dinheirinho em um único investimento, pois, neste caso estará concentrando todo seu patrimônio em um único risco (seja ele imobiliário, de juros, de mercado etc.). Para saber um pouco mais sobre as vantagens da diversificação, sugiro a leitura do artigo Por que diversificar. Ou: devo colocar todos os ovos na mesma cesta?

Se os tais R$ 1.500.00,00 que você tem são toda a sua riqueza, separe uma parte para emergências e invista em ativos altamente líquidos (CDBs, fundos DI, poupança etc). Outra parte pode der aplicada em renda fixa, seja através da compra de títulos públicos no Tesouro Direto, seja através de um bom fundo de investimento. Com os recursos que você tem, não será difícil encontrar boas opções de fundos com taxas reduzidas. Para o longo prazo, não deixe de considerar os produtos de previdência (PGBL ou VGBL, dependendo da sua opção de tributação pelo Imposto de Renda) e até a renda variável (ações, ETFs ou fundos de investimento).

Recomendação n.º 3: investimento em imóvel.

Caso você esteja convencida em comprar um imóvel, sugiro a leitura artigo O imóvel como investimento, aqui mesmo do Blog, bem como a leitura do livro Seu Imóvel: Como Comprar Bem, do Mauro Halfeld, já resenhado pelo Blog (aqui).

Ainda sobre a aquisição de imóveis, caso seja esta a sua opção, pense na possibilidade de adquirir um ou mais imóveis de menor valor (apartamentos menores, lojas, salas comerciais, quitinetes), ao invés de um único imóvel com valor de R$ 1.500.000,00, pois:

• imóveis menores costumam ter um aluguel proporcionalmente maior;
• a vacância de imóveis menores costuma ser também menor; e
• no caso de necessidade, imóveis menores são mais fáceis de vender.

 Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.