Como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)? - Parte II da série Fundo de Investimento Imobiliário – FII

O principal objetivo de um FII é a obtenção de retornos pela exploração de locações, vendas, arrendamentos e demais atividades do setor imobiliário. O FII, assim como os demais fundos de investimento disponíveis no mercado, é formado por cotas. Desta maneira, o administrador do Fundo determina o total do capital do mesmo, bem como o número de cotas, os valores máximos e mínimos de investimento, duração do fundo, prazo mínimo de investimento etc.

Para que possa ficar mais fácil para o leitor, utilizaremos um exemplo hipotético: suponha que “A”, administrador do nosso FII, esteja constituindo um fundo para adquirir 50% do Shopping Center X (Imóvel-alvo) ao preço total de R$ 100 milhões, com o objetivo de auferir renda através do aluguel das lojas. Desta maneira, “A” cria um FII que terá como capital R$ 100 milhões, dividido em 1 milhão cotas ao preço de R$ 100,00, onde o valor mínimo de Investimento será de 50 cotas ou R$ 5 mil e o valor máximo de Investimento será de 100 mil cotas ou R$ 10 milhões. Isto acontece no mercado primário, ou seja, esta regra funciona no momento do lançamento do FII. Em um segundo momento, ou melhor, no mercado secundário, tais restrições não se aplicam.

Joãozinho, um pequeno investidor, adquiriu, através de seu homebroker, 50 cotas do fundo, ao valor inicial de R$ 100, perfazendo um investido total de R$ 5 mil. Assim, Joãozinho é dono de uma pequena fração do Shopping Center X, tendo direito, na proporção de sua participação, a receber sua parte na distribuição do retorno auferido com o aluguel das lojas.

Agora suponhamos que os aluguéis do Shopping Center X rendam R$ 1,8 milhão por mês (líquidos de todos os encargos e despesas com o shopping). Como o fundo é dono de 50% do Shopping Center X, tem direito a R$ 900 mil. Descontada a taxa de administração e outros encargos previstos no regulamento do FII, chega-se ao valor líquido de R$ 780 mil por mês, valor este que será distribuído entre os cotistas do fundo na proporção de suas cotas. Como existem 1 milhão de cotas, o valor por cota será de R$ 0,78. Joãozinho, que possui 50 cotas, receberá, neste mês, o valor de R$ 39,00.

Parece pouco, mas, se fizermos a conta sobre o valor investido por Joãozinho, que foi de R$ 5 mil, seu retorno foi de 0,78% a.m., que é um bom retorno sobre investimento em Imóveis para aluguel. Importante lembrar que este rendimento é isento de Imposto de renda, diferentemente do que aconteceria caso Joãozinho adquirisse um imóvel e colocasse o mesmo para alugar. Aqui surge uma grande vantagem do FII sobre o investimento direto em imóveis, que discutiremos em um próximo post.

* Importante lembrar que não estamos recomendando este tipo de investimento, a intenção é apenas mostrar as diferentes alternativas de investimento disponíveis no mercado.

Artigo escrito por Gustavo Garcia e Flávio Girão Guimarães

Parte I - Quer investir em imóveis? Conheça os FII's
Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário - FII?
Parte IV - A vantagem da liquidez dos FII's
Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários

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Quer investir em imóveis? Conheça os FII's – Parte I da série Fundos de Investimento Imobiliários – FII’s

Quando se trata de investimentos, o brasileiro costuma possuir um perfil mais conservador. Crescemos ouvindo de nossos pais que investir em imóveis é um excelente negócio e sempre existe um amigo ou amigo do amigo que consegue uma boa renda alugando imóvel.

Mas, a compra de um imóvel, bem como sua locação não são transações fáceis e triviais. Ao adquirir um imóvel temos que escolher bem sua localização, por vezes financiar parte do seu valor, pagar impostos de transmissão e propriedade, arcar com condomínio, taxas-extras etc.

O aluguel, por sua vez, pode ser feito diretamente pelo proprietário do imóvel ou via imobiliária. Em ambos os casos, há uma grande chance de você ter uma bela dor de cabeça. Aluguéis atrasados, ordens de despejo, vacância e má conservação do imóvel são apenas uma pequena amostra dos problemas que podem surgir.

Para nossa sorte, existe no mercado brasileiro um produto financeiro que é indicado para quem está interessado em investir no setor imobiliário e, ao mesmo tempo, quer evitar o trabalho e os riscos descritos nos parágrafos anteriores, trata-se do Fundo de Investimento Imobiliário – FII.

Este artigo não tem a pretensão de fazer previsões acerca do futuro do mercado dos FII e, tampouco, não tem a intenção de recomendar nenhum tipo de aplicação, mas sim, apresentar uma alternativa interessante para aqueles que optam por este tipo de investimento. Inclusive, o FII pode se tornar uma boa alternativa de investimento para poupança visando a compra de um imóvel ou mesmo aposentadoria.

O FII, ao contrário do que se possa imaginar, não é nenhuma novidade. Existe desde 1993. O FII, assim como qualquer outro fundo de investimento, é formado por cotistas (grupos de investidores), como uma espécie de condomínio, e é organizado por bancos ou companhias hipotecárias. O rendimento do FII pode vir de fontes diferentes: dos aluguéis dos imóveis ou da venda de imóveis que compõem o portfólio do fundo. A escolha do administrador do fundo também é importante, pois os resultados dos investimentos dependem de sua habilidade em enxergar, no mercado imobiliário, as melhores alternativas de investimentos, bem como da sua administração em si.

Como já adiantamos no começo do artigo, existem várias vantagens do FII, em relação à compra própria de um imóvel:

1) o proprietário não precisa se preocupar com inquilinos;

2) não precisa se preocupar com a manutenção do(s) imóvel (eis);

3) não precisa se preocupar com Imposto de Transmissão, IPTU, condomínio e taxas-extras;

4) possibilidade de diversificação do investimento, não precisando colocar todo o dinheiro em um único fundo;

5) poder investir em grandes empreendimentos, tais como, shoppings centers, hospitais, prédios comerciais, agências bancárias etc.;

6) os rendimentos do FII, ao contrário dos aluguéis, são isentos de imposto de renda;

7) liquidez, pois as cotas de alguns fundos são negociadas na BMF&BOVESPA.

Mas, como todo investimento, o FII tem alguns riscos e desvantagens:

1) custos de administração, pagos através das taxas de administração, como em qualquer fundo de investimento;

2) risco de mercado (oscilação no valor da cota);

3) risco da queda nos preços dos imóveis componentes da carteira do FII;

4) risco de vacância dos imóveis;

5) risco de má administração.

Nos próximos artigos apresentaremos maiores detalhes a respeito do FII, sempre tentando fazer um paralelo entre o mesmo e o investimento direto em imóveis, para que o leitor possa fazer uma reflexão a respeito do assunto. Apresentaremos em maiores detalhes as vantagens e desvantagens, bem como os FII disponíveis, mostrando qual o melhor caminho para se investir em FII.

Até a próxima!

* Importante lembrar que não estamos recomendando este tipo de investimento, a intenção é apenas mostrar as diferentes alternativas de investimento disponíveis no mercado.

Artigo escrito por Gustavo Garcia e  Flávio Girão Guimarães

Parte II - Como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)?

Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliário - FII?

Parte IV - A vantagem da liquidez dos FII's

Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários

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Aposentadoria e Tesouro Direto

Recebemos constantemente na área de comentários dos artigos do Blog ABC do Dinheiro o seguinte questionamento: onde e como investir para, no futuro, complementar a aposentadoria?

Planejar a complementação aposentadoria não é simples. Exige conhecimento, paciência ou o auxílio de um planejador financeiro profissional. Antes de qualquer coisa é necessário definir, entre outros:

• a idade na qual você pretende se aposentar;
• o período de tempo que você gostaria que usufruir sua complementação de aposentadoria depois de se aposentar;
• a renda que você gostaria de receber no período de aposentadoria;
• sua propensão (ou não) aos riscos;
• o modelo de tributação do imposto de renda que você utiliza;
• o valor estimado da aposentadoria oficial (INSS, RPPS) e por aí vai...

Investir no longo prazo é recompensador. Várias opções de investimento podem se mostrar adequadas para a complementação de renda na aposentadoria, tal como o investimento em ações, os planos de aposentadoria complementar abertos e fechados (PGBL e fundos de pensão), imóveis (e fundos imobiliários) etc.

Neste artigo, vamos reduzir o debate aos títulos públicos, ressalvando que não são as únicas opções disponíveis.

Entre os títulos vendidos no Tesouro Direto, os mais indicados para a carteira de quem quer se aposentar são as Notas do Tesouro Nacional da série B (NTN-B). O motivo pelo qual as NTN-B são apropriadas para a formação de poupanças para a aposentadoria são: 

• as NTN-B são corrigidas mensalmente pela variação do IPCA (calculado pelo IBGE). Portanto, os valores investidos não perderão para a inflação ao longo dos anos; 
• as NTN-B são vendidas com prêmio (juros), que aumentam o valor do seu investimento ao longo dos anos; 
• o Tesouro Nacional disponibiliza para venda NTN-Bs com prazos de vencimento bem dilatados, próprios para quem quer se aposentar. Por exemplo: existem NTN-Bs com vencimento em 2019, 2035 e até 2050; 
• através do Tesouro Direto, você consegue adquirir a NTN-B Principal, que é um título que não tem pagamento semestral de juros (cupom). Neste caso, você não corre o risco de ter que reinvestir, ao longo dos anos, o cupom recebido.

Em breve, falaremos mais sobre o assunto, mostrando como montar uma carteira de NTN-Bs voltada exclusivamente para a aposentadoria.

Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.