Comprar ou alugar um imóvel?

O que você faria se tivesse R$ 1.500.000,00 para investir? Uma afortunada leitora do Blog deixou um comentário em nosso artigo Rentabilidade passada do Tesouro Direto, que gostaríamos de compartilhar com vocês:

"Agradeço a iniciativa e paciência de vocês conosco. Terei uma boa quantia para investir, mas não tenho a menor ideia onde. Por exemplo: alugo um apartamento novo em vez de comprá-lo por R$ 1.500.000,00 e invisto esse dinheiro em LTNs ou outros títulos do governo? Nesse caso, a locação é mais interessante que a compra, considerando os rendimentos?"

Comprar ou alugar um imóvel?

Como tudo em finanças a resposta é: depende. Os preços dos imóveis no Brasil, na média, subiram muito nos últimos anos. Muita gente séria tem apontado que algumas cidades brasileiras estão vivenciando um excesso de oferta ou até uma bolha imobiliária, ou seja, que os preços dos imóveis subiram muito rapidamente nos últimos anos, acima do que seria razoável dados os custos de construção e o crescimento da renda. SE ISSO FOR REALMENTE VERDADE, não valeria a pena investir em imóveis neste momento, pois, você estaria investindo em um ativo sem liquidez e com pouco ou nenhum potencial de valorização no curto e médio prazo.

Mas (e sempre há um mas), não é nada fácil descobrir se a tal bolha imobiliária existe ou se o preço de venda dos imóveis não reflete os fundamentos econômicos (renda, custo de construção, financiamento etc). Nenhum economista sério pode afirmar categoricamente isso. Porém, há alguns indícios que podem evidenciar que as coisas estão um tanto fora de seu devido lugar. Um desses indícios, mas não o único, que a razão “aluguel/preço do imóvel”. Caso essa razão seja inferior ao rendimento líquido investimentos conservadores, pode ser que o preço do imóvel esteja um pouco salgado.

Exemplo prático: quando vale a pena alugar ao invés de comprar um imóvel

Aqui em Brasília, por exemplo, encontramos apartamentos de três quartos em excelentes bairros cujo valor de venda é em torno de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e cujo aluguel é de aproximadamente R$ 3.000,00 (três mil reais). Ou seja, a razão aluguel/ preço do imóvel = 0,30%.

Atualmente, mais simples aplicação financeira, a poupança, garante um rendimento mensal, isento de Imposto de Renda, de 0,60%. Portanto alguém que possua R$ 1.000.000,00 obteria de rendimento mensal exatos R$ 6.000,00 (seis mil reais). Com esse valor, seria possível pagar o aluguel e ainda economizar R$ 3.000,00 (três mil reais) para o próximo mês. Supondo que o valor do imóvel permaneça relativamente estável, vale a pena então investir e pagar o aluguel com parte do rendimento auferido.

Aliás, se você quiser simular o rendimento dos principais investimentos com baixíssimo risco, oferecidos no país, consulte nossa Calculadora: Poupança X Fundo DI X CDB X Tesouro Direto X LCI/LCA

Quanto vale a pena comprar um imóvel?

Se o rendimento que você obtiver for inferior ao valor do aluguel, ou até da prestação de um financiamento imobiliário, talvez seja a hora de comprar um imóvel. Por serem ativos reais, os imóveis tendem a se valorizar e, no mínimo, a superar o valor da inflação no longo prazo.

Porém, se a compra do imóvel tiver como objetivo unicamente investimento, talvez valha a pena conhecer um pouco mais dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII), que permitem que um investidor adquira um valor mobiliário atrelado ao mercado imobiliário, com maior liquidez, maior diversificação e, no caso dos FII de Renda de Aluguel, isenção do Imposto de Renda. Para saber um pouco mais sobre os FII, sugerimos a leitura dos artigos abaixo, organizados em uma série de VI capítulos:

Parte I - Quer investir em imóveis? Conheça os FII;
Parte II - Como funciona o Fundo de Investimento imobiliário (FII);
Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento imobiliário - FII?;
Parte IV - A vantagem da liquidez dos Fundos de Investimento imobiliário - FII;
Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimento Imobiliários - FII;
Parte VII - Fundos de Fundos Imobiliários.

Recomendações finais

Recomendação n.º 1: invista seu tempo para aprender um pouco mais sobre finanças.

Caso você tenha conseguido economizar, ou teve a sorte de herdar, uma quantia generosa de recursos, certamente não faltarão palpiteiros de plantão para te “ajudar”. Vai ter muito amigo da onça dizendo para você “apostar” tudo em uma única ação na bolsa. Você vai encontrar vários gerentes de banco oferecendo “maravilhosos” títulos de capitalização. Vai ter aquele amigo corretor de imóveis dizendo que tudo o que eu escrevi é baboseira, que bom mesmo é imóvel. Tem também aquela amiga da academia que entre um abdominal e outro lhe diz que está encantada com os tais fundos imobiliários. E o que dizer daquele parente distante, que só confia na velha e boa caderneta de poupança?

Sabe qual é o melhor investimento de todos? Invista seu tempo para aprender um pouco mais sobre as finanças pessoais, os investimentos disponíveis no mercado, suas características, seus riscos, a tributação de cada um deles etc. Não querendo puxar a sardinha para o nosso lado, o Blog ABC do Dinheiro é um excelente começo. Mas há muitas outras fontes de informação excelentes (algumas gratuitas) na internet e nas livrarias. Basta garimpar.

Recomendação n.º 2: diversifique seus investimentos.

Não invista seu rico dinheirinho em um único investimento, pois, neste caso estará concentrando todo seu patrimônio em um único risco (seja ele imobiliário, de juros, de mercado etc.). Para saber um pouco mais sobre as vantagens da diversificação, sugiro a leitura do artigo Por que diversificar. Ou: devo colocar todos os ovos na mesma cesta?

Recomendação n.º 3: investimento em imóvel.

Caso você esteja convencida em comprar um imóvel, sugiro a leitura artigo O imóvel como investimento, aqui mesmo do Blog, bem como a leitura do livro Seu Imóvel: Como Comprar Bem, do Mauro Halfeld, já resenhado pelo Blog (aqui).

Ainda sobre a aquisição de imóveis, caso seja esta a sua opção, pense na possibilidade de adquirir um ou mais imóveis de menor valor (apartamentos menores, lojas, salas comerciais, quitinetes), ao invés de um único imóvel com valor elevado, pois:

• imóveis menores costumam ter um aluguel proporcionalmente maior;
• a vacância de imóveis menores costuma ser também menor; e
• no caso de necessidade, imóveis menores são mais fáceis de vender.

 Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.

Vida e morte de uma LTN: LTN 01012015

O ano de 2015 começou com o vencimento de um título público. Trata-se da Letra do Tesouro Nacional (LTN) com vencimento em 1º de janeiro de 2015. Neste artigo, vamos analisar como tal título se comportou, desde o seu lançamento, em janeiro de 2011. Assim, será possível ao leitor entender um pouco melhor o funcionamento de uma LTN, desde seu lançamento (nascimento), até seu vencimento (morte).

Como funciona uma LTN?

Para começar, o básico. A LTN é um título prefixado sem pagamento de juros semestrais. Ou seja, ao comprar o título, o investidor pode revendê-lo no mercado secundário, antes de seu vencimento, ou então aguardar até o vencimento do título, quando então a Secretaria do Tesouro Nacional (STN) fará o repagamento do título. Para entender um pouco mais do funcionamento de uma LTN, leia nosso artigo abaixo:

LTN - Letra do Tesouro Nacional

A LTN que iremos analisar no presente artigo venceu em 1º de janeiro de 2015 (01/01/2015). Por essa razão, tal título é apresentado na plataforma do Tesouro Direto como LTN 01012015.

Rentabilidade da LTN 01012015

O lançamento da LTN 01012015 aconteceu em 3 de janeiro de 2011. Neste dia, a STN vendeu, através de leilão, as LTN para o primeiro grupo de investidores. Essa operação é chamada de oferta primária. A partir de então e até o vencimento, toda é qualquer negociação é conhecida como oferta secundária (ou mercado secundário). No seu lançamento, a LTN 01012015 rendia 12,25% ao ano.

A partir de então, a rentabilidade da LTN 01012015 passou a ser determinada pelas condições de mercado e pelos juros vigentes na economia brasileira. Para ilustrar a rentabilidade do título ao longo de sua vida, preparamos um gráfico com a evolução de seu prêmio, do lançamento ao vencimento:

Prêmio LTN 01012015 (% ao ano)

Abaixo apresentamos a evolução da LTN 01012015, para os investidores que adquiriram o título na oferta primária e que carregaram os títulos até o vencimento. Iremos comparar a evolução da LTN 01012015 com a evolução da Letra Financeira do Tesouro (LFT), com vencimento em 7 de março de 2015 (ou LFT 07032015). A LFT é um título posfixado, com rentabilidade atrelada à variação da taxa Selic. Por essa razão, a LFT é o título público com o menor risco de mercado disponível na plataforma do Tesouro Direto. Para saber um pouco mais sobre o funcionamento da LFT, clique aqui.

LTN 01012015 vs. LFT 07032015 (03/01/2011 = 100)

Para facilitar a comparação, nós simulamos a variação de dois portfólios com valor igual a 100 em 3 de janeiro de 2011 (data de lançamento da LTN 01012015). A partir de então, um portfólio passou a variar de acordo com a evolução dos preços da LTN 01012015, enquanto o outro portfólio acompanhou os preços da LFT 07032015. No fim das contas, o investidor que escolheu a LTN, terminou com um portfólio de 158,47, enquanto o investidor que escolheu a LFT acabou com um portfólio valendo 145,53. Em outras palavras, o investidor que apostou na LTN 01012015 ganhou 58,47% desde 3 de janeiro de 2011 até 1º de janeiro de 2015. Já o investidor da LFT ganhou 45,53% no mesmo período. Uma diferença de 12,95% ao longo de 4 anos.

Porém, como vimos anteriormente, as taxas da LTN variam de acordo com as condições macroeconômicas do país e especialmente com as taxas de juros praticadas. Durante sua vida, a LTN 01012015 alcançou a máxima em 4 de abril de 2011 (13,19% ao ano). Abaixo, apresentamos a evolução da LTN 01012015, em comparação com a LFT 07032015, desde 4 de abril de 2011 até o vencimento do título, em 1º de janeiro de 2015:

LTN 01012015 vs. LFT 07032015 (01/04/2011 = 100)

Ou seja, o investidor que adquiriu a LTN 01012015 em 1º de abril de 2011, e carregou o título até seu vencimento (1º de janeiro de 2015), obteve uma rentabilidade de 58,87% no período. Já o investidor que no mesmo período carregou a LFT 07032015, obteve rentabilidade de 41,57%. Uma diferença de 17,18%.

Já o "azarado" investidor que adquiriu a LTN 01012015 em 7 de dezembro de 2012, quando o título alcançou a mínima de 7,50% ao ano, viu seu investimento crescer a taxa menor que a taxa obtida pelo investidor que apostou na LFT:

LTN 01012015 vs. LFT 07032015 (07/12/2012 = 100)

Ou seja, o investidor que adquiriu a LTN 01012015 em 12 de dezembro de 2012, e carregou o título até seu vencimento (1º de janeiro de 2015), obteve uma rentabilidade de 16,04% no período. Já o investidor que no mesmo período carregou a LFT 07032015, obteve rentabilidade de 20,44%. Uma diferença de -4,51%.

Risco da LTN 01012015

Por ser um título prefixado, o preço da LTN no vencimento não é alterado, qualquer que seja o nível das taxas de juros praticados no mercado. Porém, alterações na curva de juros impactam no preço corrente da LTN. Aumentos nos juros praticados no mercado tem como efeito uma diminuição no valor das LTN. Por outro lado, queda nos juros de mercado tem efeito contrário, aumentando o preço dos títulos prefixados, como as LTN.

Quanto mais distantes do vencimento, mais pronunciadas serão as variações de preços de um título prefixado decorrentes de alterações nos juros. Um efeito já explicado aqui mesmo no blog no artigo Tesouro Direto: títulos longos vs. títulos curtos. E nossa LTN 01012015 não fugiu dessas duas características. Na figura abaixo apresentamos o desvio-padrão dos retornos de nossa LTN. Quanto maior o desvio-padrão, maior a oscilação do retorno em relação à sua média.

Desvio-padrão dos retornos: LTN 01012015 vs. LFT 07032015

Como pode ser visto, o desvio-padrão dos retornos não se comporta de forma linear, pois é diretamente correlacionado com o desvio-padrão dos preços da LTN 01012015. Já os preços das LTN está diretamente correlacionado às taxas de juros de mercado e ao prazo para o vencimento. Porém, podemos perceber a tendência de queda do risco, na medida que a LTN 01012015 se aproxima de seu vencimento. A partir de meados de 2014, seis meses antes de seu vencimento, os retornos da LTN 01012015 apresentaram desvio-padrão muito baixos, semelhantes aos percebidos pelos detentores de títulos posfixados, como a LFT 07032015, também apresentada na figura acima.

Porém, o investidor que adquire uma LTN e decide mantê-la até o vencimento, deve relativizar o desvio-padrão dos retornos. Já que o preço do título no momento da aquisição irá determinar o retorno do investidor. O que torna a LTN um título excepcional para quem tem um compromisso financeiro em uma data futura, visto que o valor da LTN será R$ 1 mil no vencimento, faça chuva, faça sol. Já o investidor que deseja negociar a LTN antes de seu vencimento, ficará exposta às variações e humores do mercado, como vimos acima. 

Conclusão

A LTN 01012015 surgir em janeiro de 2011. No seu lançamento, o preço de cada título era de R$ 630,77. Em 1º de janeiro de 2015, no vencimento, tal título valia exatos R$ 1 mil, gerando um retorno de 58,47% no período (12,25% ao ano).

O melhor retorno da LTN 01012015 aconteceu em 1º de abril de 2014. Quem comprou o título nesse dia teve retorno de 13,19% ao ano*. Já o pior retorno ficou com os investidores que adquiriram o papel em 07/12/2012, pois nessa data os juros pagos pelo papel se situaram na mínima de 7,50% ao ano.*

As LTN são títulos prefixados, cujo valor no vencimento é exatamente R$ 1 mil. A LTN 01012015 não é exceção. Por essa razão, tais títulos são indicados para os investidores que tem um compromisso financeiro certo e futuro, como o pagamento das chaves de um apartamento, ou pagamento das mensalidades da faculdade de um filho etc. 

Os preços das LTN oscilam ao sabor dos juros vigentes no país. Quanto maior os juros, menor o preço das LTN. Juros menores, por sua vez, impulsionam o preço dos títulos prefixados. Como pode ser visto no artigo, a LTN 01012015 apresentou exatamente esse comportamento.

Assim sendo, um investidor que adquire uma LTN saberá de antemão a rentabilidade de seu investimento. Porém isso somente será verdade se ele mantiver o título até o vencimento. Se no meio do caminho ele resolver vender o título, estará sujeito às taxas de juros correntes, o que pode implicar em perdas ou ganhos.

Por fim, ao analisarmos o comportamento da LTN 01012015, demonstramos que as oscilações no preço das LTN são maiores quanto maior for o prazo para o vencimento. Os preços (e retornos) dos títulos com prazo de vencimento curto costumam oscilar menos que os.preços (e retornos) dos títulos com prazo de vencimento mais dilatados.

Rest in peace, LTN 01012015!

Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.

* supondo que o investidor mantenha o título até o seu vencimento.

Restituição do IRPF: lotes residuais

Nesta segunda-feira, dia 9 de fevereiro de 2015, a Receita Federal do Brasil (RFB) disponibilizou consulta de lotes residuais de restituição do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) dos exercícios de 2014, 2013, 2012, 2011, 2010, 2009 e 2008. 

Os felizardos incluídos neste lote multiexercício de restituição do IRPF receberão o crédito bancário no 18 de fevereiro. Para saber se você foi contemplado neste lote de restituição, clique aqui.

Correção da restituição

Abaixo, apresentamos a correção aplicável a cada um dos exercícios. A correção é equivalente à variação da taxa Selic do período:

• 2014 - correção de 9,11%;
• 2013 - correção de 18,01%;
• 2012 - correção de 25,26%;
• 2011 - correção de 36,01%;
• 2010 - correção de 46,16%;
• 2009 - correção de 54,62%;
• 2008 - correção de 66,69%.

Caí na malha fina. E agora?

Caso você caiu na malha fina nos exercícios anteriores e não foi contemplado, saiba que a RFB disponibiliza uma ferramenta para consulta de eventuais pendências. Trata-se do extrato da DIRPF. Para saber como utilizar essa ferramenta, leia nosso artigo Imposto de Renda - extrato da DIRPF.

Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.